Kündigung, Mängel, Kaution, Nebenkostenabrechnung – Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter, praxisnah erklärt.

Als Vermieter tragen Sie Verantwortung – rechtlich, finanziell und gegenüber Ihren Mietern. Das Schweizer Mietrecht schützt beide Seiten, aber wer die Regeln nicht kennt, macht teure Fehler. Dieser Beitrag gibt Ihnen den Überblick.

Kündigung durch den Vermieter – was ist erlaubt?

Eine Kündigung durch den Vermieter ist in der Schweiz braucht einen sachlichen Grund, der aber nur auf Verlangen des Mieters angegeben werden musss. Sie muss zwingend schriftlich auf dem amtlichen Formular erfolgen. Bei einer Familienwohnung muss sie beiden Ehepartnern mit separatem Formular zugestellt werden.

Zulässige Kündigungsgründe: 

• Eigenbedarf (für sich selbst oder nahe Angehörige) – muss dringend und nachweisbar sein
• Wesentliche Vertragsverletzung durch den Mieter (z.B. wiederholte Zahlungsrückstände)
• Geplanter Abriss oder umfassende Renovation

⚠ Was auf dem Spiel steht:
Eine Kündigung ohne amtliches Formular ist nichtig – selbst wenn der Grund berechtigt wäre. Der Mieter muss die Kündigung nicht akzeptieren. Sie entfaltet keine Rechtswirkung. Das gleiche gilt, wenn die Kündigung nicht beiden Ehepartnern separat zugestellt wurde.

Kündigungsfristen: 
Bei Wohnungen mindestens drei Monate auf einen ortsüblichen Termin oder den im Mietvertrag genannten Termine. Bei Geschäftsräumen mindestens sechs Monate. 

Umgang mit Mietzinsrückständen

Zahlt ein Mieter den Mietzins nicht, haben Sie als Vermieter klare Rechte – aber auch einen vorgeschriebenen Weg.

Das korrekte Vorgehen: 

1. Schriftliche Mahnung mit Nachfrist von mindestens 30 Tagen
2. Erst nach Ablauf der Frist: Kündigung auf den nächstmöglichen Termin

✓ Wichtig:
Die Mahnung muss die genaue Forderung, die Nachfrist und den Hinweis enthalten, dass das Mietverhältnis bei Nichtbezahlung gekündigt wird. Bei einer Familienwohnung muss sie ebenfalls mit separatem Brief beiden Ehepartnern zugestellt werden.

⚠ Was auf dem Spiel steht: 
Wer die Frist zu kurz ansetzt oder die Mahnung formlos und nicht mit separatem Brief an beide Ehepartner schickt, riskiert, dass die Kündigung angefochten wird und für ungültig erklärt wird. 

Mängel in der Mietwohnung – Ihre Pflichten

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die Mietsache in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Das bedeutet: Mängel müssen behoben werden – und zwar innert angemessener Frist. Was gilt als Mangel: 

• Defekte Heizung, undichtes Dach, Feuchtigkeitsschäden
• Schimmel, sofern nicht durch falsches Lüften des Mieters verursacht
• Sicherheitsrelevante Mängel (Elektrik, Aufzug)

Wenn ein Mieter einen Mangel meldet:

• Schriftliche Bestätigung des Eingangs
• Reparatur innert angemessener Frist veranlassen
• Bei Uneinigkeit über die Ursache: Schadensgutachten einholen

⚠ Was auf dem Spiel steht:
Untätige Vermieter riskieren Mietzinsreduktionsforderungen durch den Mieter – und diese ist bei belegtem Mangel rechtlich zulässig.

4. Nebenkostenabrechnung – was darf weiterverrechnet werden?

Nebenkosten dürfen nur verrechnet werden, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Pauschal oder auf Basis effektiver Kosten – beides ist möglich, muss aber klar geregelt sein. Zulässige Nebenkosten (Beispiele): 

• Heizkosten und Warmwasser
• Allgemeinstrom, Hausreinigung, Kehrichtgebühren
• Hauswartkosten (nur tatsächliche Betriebskosten, nicht Verwaltung)

Nicht zulässig:

• Verwaltungskosten
• Versicherungen, die nicht direkt das Mietobjekt betreffen
• Reparaturen und Unterhalt (das ist Vermietersache)

✓ Die Abrechnung muss den Mietern jährlich zugestellt werden, mit Belegen auf Verlangen.

5. Wohnungsübergabe und Kaution

Bei Auszug des Mieters sollten Sie folgendes sicherstellen: 

• Gemeinsames Übergabeprotokoll mit Fotos erstellen
• Mängel dokumentieren und sofort (wenige Werktage) schriftlich geltend machen
• Kaution nur einbehalten, wenn konkrete und belegte Forderungen bestehen

Die Kaution (maximal drei Monatsmieten) muss zwingend auf einem Sperrkonto, lautend auf den Namen des Mieters, hinterlegt sein. Sie wird nur freigegeben, wenn beide Parteien schriftlich zustimmen oder ein Gericht dies anordnet. 

⚠ Was auf dem Spiel steht:
Wer die Kaution ohne Grundlage einbehält, riskiert eine Klage. Und wer keine Dokumentation hat, hat vor Gericht schlechte Karten. 

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